Podczas XXXV sesji Rady Gminy Wyry, która odbyła się w czwartek 18 listopada w Domu Kultury w Gostyni, radni przyjęli nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miejscowości Gostyń. Przygotowania do tego momentu trwały 4 lata 7 miesięcy i 19 dni. Za przyjęciem nowego planu głosowało 13 radnych, 1 radny był przeciw.
Spis treści:
Prace rozpoczęto w poprzedniej kadencji
Gmina przystąpiła do sporządzania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla Gostyni na mocy uchwały Rady Gminy Wyry, która została przyjęta podczas sesji w dniu 30 marca 2017 roku (XXVII/279/2017). Było to związane z potrzebą dostosowania obowiązującego wówczas planu do wymogów wynikających z prawa krajowego, w tym ustaw i rozporządzeń, aktualizacji pod kątem dokumentów i opracowań dotyczących gminy Wyry powstałych po 2010 roku, a także w celu realizacji wniosków mieszkańców o zmianę planu w oparciu o potrzeby i możliwości rozwoju gminy.
Temu działaniu towarzyszył proces tworzenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) dla całej gminy wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, w którym określono politykę przestrzenną gminy, w tym zasady zagospodarowania przestrzennego. Studium zostało przyjęte jednogłośnie podczas przedostatniej sesji rady gminy VII kadencji w dniu 18 października 2018 roku (XLVI/433/2018). Zawarte w tym dokumencie zapisy stały się wiążące przy sporządzaniu nowego MPZP.
Projekt MPZP powstawał już w nowej kadencji
Faktyczne prace nad nowym planem ruszyły kilka miesięcy po przyjęciu studium. Między wrześniem 2019 roku a majem 2020 roku w gminie przeprowadzone zostały pierwsze konsultacje w formie warsztatów, w ramach których mieszkańcy mogli z jednej strony już na początku włączyć się w proces tworzenia planu, a z drugiej dowiedzieć się więcej na temat MPZP oraz podyskutować na powiązane z nim tematy bieżące.
W międzyczasie rozpoczęto proces związany z przyjmowaniem wniosków – w sumie zebrano 61 pism, w tym 8 pism z lat wcześniejszych, w których zawarto 65 wniosków. Część z nich została po szczegółowej analizie rozpatrzona pozytywnie w całości (30 wniosków), inne w części pozytywnie i w części negatywnie (7 wniosków), a pozostałe zostały rozpatrzone negatywnie w całości z uwagi na niezgodność ze studium (27 wniosków) lub wybieganie poza zakres związany z MPZP (1 wniosek).
Większość wniosków dotyczyła zmiany przeznaczenia terenów z celów rolniczych na cele mieszkaniowe i odstąpienia od wyznaczania nieprzekraczalnej linii zabudowy od granicy lasu. Wnioski ocenione pozytywnie lub w części pozytywnie przeniesiono do projektu.
W dniach od 8 września do 7 października 2021 roku projekt nowego MPZP został wyłożony do wglądu – w wyznaczonych dniach był dostępny m.in. w budynku Domu Kultury w Gostyni. W międzyczasie zbierane były uwagi do projektu, odbyła się też, w dniu 20 września, dyskusja publiczna. W terminie do 22 października mieszkańcy wnieśli 57 pism zwierających łącznie 80 uwag do projektu. Wszystkie zostały rozpatrzone zarządzeniem Wójta Gminy Wyry (367/2021) z dnia 8 listopada. Spośród nich pozytywnie oceniono 10,5, a negatywnie 69,5.
Wśród uwag zgłoszonych przez mieszkańców najwięcej odnosiło się do działek znajdujących się w strefach PU – terenów zabudowy produkcyjno-usługowej. Wnoszono o usunięcie z projektu możliwości budowy w tych strefach farm fotowoltaicznych (w zarządzeniu wójta odrzucono te uwagi), ale też o zablokowanie możliwości składowania tam uciążliwych odpadów (uwagę przyjęto). Sporo wniosków dotyczyło też usunięcia linii określających zbiornik retencyjny na rzece Gostynce (uwagi przyjęto).
W wyniku dokonanego przez wójta gminy rozstrzygnięcia zgłoszonych uwag, w projekcie MPZP dokonano modyfikacji, a potem całość, wraz z uwagami nieuwzględnionymi, skierowano na XXXV sesję Rady Gminy Wyry w 18 listopada 2021 roku.
Procedura przyjęcia nowego MPZP
Głosowanie nad uwagami nieuwzględnionymi poprzedzone zostało ogólną prezentacją na temat projektu MPZP przygotowaną przez autorkę projektu – mgr inż. Annę Poloczek z Autorskiej Pracowni Projektowej ANPOL z siedzibą w Katowicach. W czasie obrad, w tym podczas omawiania projektu, jak i późniejszej procedury, prócz pani projektant, na sali obecna była także mgr Barbara Myszor – inspektor ds. planowania przestrzennego w Urzędzie Gminy Wyry, która koordynuje w gminie wszystkie sprawy dotyczące MPZP.
W ramach prezentacji pani projektant w porządku chronologicznym zapoznała wszystkich z całym procesem związanym z tworzeniem nowego MPZP, od momentu przejęcia zlecenia od gminy, przez procedurę konsultacji z mieszkańcami i organami zewnętrznymi, aż po analizę zgłoszonych w ostatnim czasie uwag do projektu.
Po dokładnym omówieniu projektu i zgłoszonych do niego uwag, przeprowadzono głosowanie nad nieuwzględnionymi uwagami (omówienie uwag nieuwzględnionych – nagranie z sesji), co przebiegło zgodnie z rozporządzeniem wójta. Wyniki głosowań nad wniesionymi uwagami dostępne są tutaj.
Dyskusja nad projektem
W ramach dyskusji nad projektem uchwały przyjmującej nowy MPZP, cały projekt krótko podsumowała również przewodnicząca Rady Gminy Wyry Joanna Pasierbek-Konieczny. Na wstępie przypomniała, że plan miejscowy stanowi podstawę dla procesów związanych z planowaniem przestrzennym, ustanawia szereg przepisów mających dbać o zachowanie ładu i porządku przestrzennego w gminie, a ponadto jest dokumentem istotnym przy wydawaniu decyzji administracyjnych. Podkreślając, że celem MPZP jest zachowanie pierwotnego charakteru miejscowości, zwróciła uwagę na punkty planu, które zapewniają, że Gostyń nie będzie rozwijała się w sposób niekontrolowany – to m.in. strefa „czystej zabudowy mieszkaniowej” o symbolu MN, regulacje określające maksymalną zabudowę dla działek budowlanych, zakaz realizacji na terenie miejscowości zabudowy szeregowej i zakaz prowadzenia działalności najbardziej uciążliwych. Na koniec przewodnicząca zaznaczyła, że co bardzo istotne, nowy MPZP jest w całości zgodny ze studium gminy.
W ramach dyskusji pani projektant podziękowała przewodniczącej za przedstawione podsumowanie, a następnie podziękowała wszystkim zaangażowanym w pracę nad projektem, w tym mieszkańcom uczestniczącym w konsultacjach. Zauważyła, że mimo dołożenia nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową, w Gostyni wciąż dominują tereny zielone. Pani projektant zauważyła również, że ustalony w projekcie parametr dotyczący maksymalnej wysokości budynków – 12 m – został przyjęty nieco na wyrost, bo w praktyce budynki w gminie są niższe, a także że udało się utrzymać parametr dotyczący obszarów biologicznie czynnych na działkach budowlanych. Na koniec wyraziła nadzieję, że w wyniku kontynuacji dotychczasowej polityki przestrzennej oraz wprowadzonych zmian, miejscowość Gostyń w dalszym ciągu będzie rozwijała się w sposób zrównoważony.
Głos w dyskusji zabrał następnie radny Adam Myszor, który przedstawił swoje stanowisko dotyczące projektu. Na początku podziękował osobom zaangażowanym w przygotowanie nowego MPZP za ogrom wykonanej pracy. Następnie przyznał, że ma świadomość tego, że plan miejscowy jest wypadkową obowiązującego prawa oraz ustaleń dokonanych lokalnie. I wskazał, że mimo zawarcia w jego treści różnych zdecydowanych zapisów, nowy plan nie rozwiąże wszystkich problemów miejscowości, bo gdy władza centralna będzie uparta, to i tak przeprowadzi w Gostyni swoje inwestycje w zakresie zbiornika, kopalni czy Kanału Śląskiego, podobnie jak deweloper pragnący uzyskać jak największy zwrot z inwestycji, przez co w praktyce zawarte w planie zapisy będą obligowały głównie mieszkańców terenów objętych planem. Radny wyjawił następnie, że nie jest orędownikiem idei stojącej za MPZP, ponieważ w jego ocenie dokumenty tego rodzaju zbyt mocno ingerują w to, co właściciel może robić ze swoją własnością.
Następnie radny wskazał na negatywne i pozytywne, jego zdaniem, części projektu. W pierwszej kolejności zwrócił uwagę na to, że ani w poprzednim, ani w nowym MPZP nie udało się oddzielić terenów mieszkalnych od przemysłowych, co, jak przyznał, wynika przede wszystkim ze stanu zastanego, a nie z woli twórców. Dodał jednak, że nie dziwi się wnioskom mieszkańców, którzy obawiają się tego, co mogłoby na tych terenach powstać. Radny stwierdził ponadto, że w przypadku wprowadzania nowego podziału dla stref mieszkaniowych – MN, MNU i MU, niektóre zmiany zaszły na niekorzyść mieszkańców. Wskazał, że posesje, które były w poprzednim planie określone jako mieszkaniowo-usługowe (MNU) nie powinny być teraz obejmowane strefą wyłącznie mieszkaniową (MN), bo tracą przez to część uprawień zagwarantowanych w poprzednim MPZP. Jak wskazał radny, strefy MN powinny być wprowadzane tylko dla zupełnie nowych terenów, czyli tam, gdzie właściciel od początku zgadza się na strefę typowo mieszkaniową. Radny pochwalił następnie wprowadzenie do projektu nowego MPZP zapisu o dopuszczeniu dachów płaskich, a także to, że usunięto regulacje dotyczące kolorów dachów i minimalnej granicy z lasem. Odniósł się też do opłaty planistycznej, rozważając jej celowość.
W ostatniej części swojego wystąpienia radny powiedział, że o ile sam projekt powstał według wszelkich procedur, tak niektóre ustalenia dotyczące tego projektu nie do końca były podejmowane zgodnie ze sztuką. Jak przekazał radny, w dniu 3 grudnia 2020 roku w ramach prac nad projektem zostało zorganizowane nieformalne spotkanie w Pawilonie Handlowym w Wyrach z udziałem radnych, wójt, mecenasa oraz pani projektant, w czasie którego odbywały się rozmowy na temat przyszłych ustaleń dotyczących nowego planu. Radny wskazał, że takich kwestii nie ustala się na drodze nieformalnej i poinformował, że zabrał potem głos w tej sprawie, który został jednak zignorowany przez przewodniczącą rady gminy. Następnie radny przekazał, że wszystkie ustalenia z tego nieformalnego spotkania pojawiły się na komisji 29 grudnia 2020 roku i zostały przyjęte.
– Struktura i procedura nie jest tylko dla mieszkańców, tylko dla władzy przede wszystkim. To właśnie procedura powoduje, że władza ma ograniczenia w stosunku do mieszkańców. Bo jeżeli mieszkańcy mają budować według tego, co my tutaj uchwalimy, to też rada powinna się stosować do tego, żeby pracować według przepisów prawa – powiedział wskazując na sposób, w jaki część zapisów planu miała być procedowania (4:22:09).
Następnie radny podjął sprawę dachów płaskich. Powiedział, że w toku opracowywania projektu MPZP od początku wnosił o dopuszczenie dachów płaskich z myślą o realizacji nowoczesnych projektów domów, jednak przy pierwszej próbie taki wniosek nie został przez radnych przyjęty. Za odrzuceniem wniosku, jak wskazał radny powołując się na protokół z komisji gostyńskiej, głosowało 6 z 7 radnych komisji (przy okazji podał, że w tym głosowaniu według protokołu wstrzymał się od głosu, choć w rzeczywistości był za złożonym przez siebie wnioskiem). Następnie radny wykazał, że gdy później ten sam postulat złożył radny Wojciech Surma z Wyr, to radni gostyńscy całkowicie zmienili zdanie i opowiedzieli się za dopuszczeniem płaskich dachów. Podobnie sytuacja miała wyglądać przy okazji dyskusji o minimalnej odległości zabudowy od granicy lasu.
Na koniec radny stwierdził, że o ile swoją robotę należycie wykonali specjaliści, w tym pani projektant i pani inspektor, tak jego zdaniem wójt i radni gminy, ignorując już na początku standardowe procedury, swoich obowiązków nie dopełnili. Z tego względu radny poinformował, że w głosowaniu nie poprze nowego MPZP dla Gostyni.
Przyjęcie nowego planu
Po tym głosie przewodnicząca uruchomiła procedurę głosowania uchwały Rady Gminy Wyry nr XXXV/306/2021 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Gostyń w gminie Wyry (4:28:12).
Nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miejscowości Gostyń został przyjęty 13 głosami „za”, przy 1 głosie „przeciw” (1 radny był nieobecny).
Na koniec sesji wójt Barbara Prasoł podziękowała radnym, którzy głosowali za uchwaleniem nowego planu oraz pani projektant, jako głównej autorki dokumentu, zapowiadając, że w kolejności czeka jeszcze podobny plan dla miejscowości Wyry.
Pani projektant podziękowała za przyjęcie planu, okazane wsparcie i zrozumienie podczas projektowania, ale też za wszystkie spotkania. Zadeklarowała gotowość do dalszej współpracy, gdy będzie taka potrzeba. Na koniec dodała, że MPZP jest dokumentem potrzebnym i ważnym, ponieważ porządkuje kwestie najbardziej dla miejscowości istotne.
Nowości w gostyńskim planie
1. Jedną z ważniejszych zmian w nowym planie jest wyodrębnienie z ogólnej kategorii dotyczącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącymi usługami trzech osobnych kategorii: MN – tylko zabudowa mieszkaniowa, MNU – zabudowa mieszkaniowa z dopuszczeniem usług oraz MU – zabudowa mieszkaniowo-usługowa.
W praktyce mieszkańcy objęci zasięgiem tej pierwszej (MN) zyskali dodatkową ochronę dla funkcji mieszkalnej, przy zachowaniu możliwości prowadzenia nieuciążliwej działalności usługowej w ramach części budynku mieszkalnego – dotyczy to m.in. nowych osiedli mieszkaniowych (25-26MN), działek pod lasem na Żwaków na końcu ul. Tyskiej (62-66MN) i nieruchomości przy powiatowej części ul. Miarowej otwartych na rzekę Gostynkę (45MN), zaś objęci tą ostatnią (MU) uzyskali dodatkowe możliwości w zakresie prowadzonych usług – dotyczy to m.in. gospodarstwa na końcu powiatowej części ul. Miarowej (2MU), pracowni kuśnierskiej przy ul. Zaleśnej (3MU) i leśniczówki przy ul. Pszczyńskiej (5MU)
| Symbol (numery) | MN (1-66) | MNU (1-90) | MU (1-5) |
| Forma zabudowy | wolnostojąca, bliźniacza | wolnostojąca, bliźniacza | wolnostojąca, bliźniacza |
| Wysokość zabudowy | dom – 12 m, inne – 6 m | dom – 12 m, rolnicze – 8 m usługi – 8 m inne – 6 m | dom – 12 m, usługi – 8 m inne – 6 m |
| Nachylenie dachu | maks. 45 stopni | maks. 45 stopni | maks. 45 stopni |
| Kondygnacje | maks. 3 nadziemne | maks. 3 nadziemne | maks. 3 nadziemne |
| Intensywność zabudowy | maks. 40% działki | maks. 40% działki | maks. 40% dla domu maks. 45% dla usług |
| Stefa bioaktywna | min. 30% działki | min. 30% działki | min. 30% dla domu min. 15% dla usług |
| Działalność usługowa | dopuszczona, nieuciążliwa, w obrębie domu (do 30% pow. całk.) | dopuszczona, nieuciążliwa, | nieuciążliwa |
Zdecydowana większość nieruchomości w Gostyni oznaczona została symbolami MN i MNU. Symbolem MU oznaczono tylko kilka wybranych działek.
2. W odniesieniu do poprzedniego planu z ogólnej kategorii mieszkaniowej wyodrębniono ponadto nowe kategorie dla terenów zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych i ogrodniczych (RM) oraz dla terenów produkcji w gospodarstwach ogrodniczych (RO). W tej pierwszej znalazły się działki w zabudowie zagrodowej – głównie przy ul. Tyskiej, które poprzez swoją działalność wciąż świadczą o rolniczym charakterze miejscowości, a w drugiej m.in. zespół szklarni wykorzystywanych do uprawy kwiatów przy ul. Zajęczej.
3. Nowy plan znacznie wyraźniej opisuje i wyznacza ważne dla miejscowości miejsca pamięci. Utrzymano strefę ochrony ekspozycji SK1 w najbliższym otoczeniu Pomnika Pamięci Żołnierzy Września 1939 roku, strefę ochrony krajobrazu SK2 w obrębie schronu bojowego „Sowiniec” oraz strefę ochrony archeologicznej OW w rejonie krzyża kamiennego z 1844 roku przy ul. Rybnickiej bocznej (leśna droga do Mościsk), przy czym oznaczono i dodatkowo zabezpieczono duży obszar w pobliżu placu apelowego przy ul. Tęczowej (OP1, 1ZP/U2), na przestrzeni którego organizowane są inscenizacje historyczne.
4. Obszar centrum został zachowany w rejonie skrzyżowania ul. Pszczyńskiej, Rybnickiej i Tyskiej (OP2), ale w nowym planie dokładniej zaznaczono także inne ważne obszary publiczne: teren kościoła pw. św. Apostołów Piotra i Pawła wraz z parkingiem (OP3), teren przed budynkiem szkoły podstawowej (OP4), teren przed kościołem pw. Podwyższenia Krzyża Św. obejmujący parking (OP5) oraz teren rekreacyjny przy ul. Dębowej (OP6).
5. W nowym planie wyodrębniono rdzeń centralnej części Gostyni wzdłuż ul. Pszczyńskiej w rejonie głównego skrzyżowania. Strefą UM1 ujęto część centrum Gostyni w ramach działek gminnych, a strefą UM2 budynki na przestrzeni od mostu nad rowem „S” do granicy działki, na której znajduje się dom wielorodzinny przy ul. Pszczyńskiej 339. Ponadto w strefie UM2 znalazł się teren piekarni przy ul. Rybnickiej (1UM2). Strefy UM to inaczej strefy zabudowy usługowo-mieszkaniowej zlokalizowane w rdzeniu miejscowości, w których możliwe jest lokowanie zabudowy usługowej w zakresie usług publicznych.
6. Plan miejscowy uwzględnia strefę UH dla zabudowy usługowej w zakresie handlu detalicznego. Ujęto nią teren sklepu przed szkołą podstawową (1UH). Co ciekawe, w toku prac nad projektem nowego planu sieć sklepów Dino ubiegała się o objęcie strefą UH działki naprzeciwko cmentarza (2406/137) i umożliwienie budowy obiektów o powierzchni zabudowy powyżej 500 m² (omówienie), ale wniosek ten został odrzucony jako zbyt duża ingerencja w odniesieniu do zapisów studium i projektu planu miejscowego.
7. Nowy plan dokładniej prezentuje ważne obiekty historyczne. Budynki objęte gminną ewidencją zabytków zostały oznaczone wyróżniającym się kolorem magentowym, a jako dobra kultury współczesnej objęto zbiorowe mogiły żołnierzy Wojska Polskiego i Wehrmachtu na cmentarzu parafialnym, Pomnik Pamięci Żołnierzy Września 1939 roku oraz izbę muzealną urządzoną w schronie bojowym „Sowiniec”.
8. W nowym dokumencie planistycznym zawarte zostały plany strategiczne dotyczące miejscowości. Na mapie zaznaczono tereny górnicze i granice udokumentowanych złóż węgla kamiennego. W części opisowej wskazano na złoże „Bolesław Śmiały” (WK 348), „Kobiór-Pszczyna” (WK 373) i „Za Rowem Bełckim” (WK 391).
9. Nowy plan dopuścił budowę farm fotowoltaicznych, to jest urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW w miejscach, które są dedykowane działalności usługowo-przemysłowej (PU). Zmiana dotyczy terenu firmy spożywczej przy ul. Tyskiej, terenu po Garkacie za OSP Gostyń, fermy przy ul. ks. Mamzera oraz niezabudowanego terenu w rejonie stawu Barć.
10. Zgodnie z wnioskami mieszkańców w nowym planie zrezygnowano z wyznaczania maksymalnej linii zabudowy od granicy użytków leśnych – teraz granice przyjmowane są indywidualnie w zależności od funkcji i poziomu zagrożenia pożarowego. Na wniosek mieszkańców wykreślono też linię oznaczającą zbiornik na rzece. Poza tym dopuszczono budowę dachów płaskich i zrezygnowano z określania koloru dachówki.
11. Plan uwzględnia ponadto tereny przyłączone do Gostyni w 2012 roku – to znajdujący się na południowym krańcu obszar ul. Zaleśnej wraz z przyległościami oraz obszar wokół gajówki (przystanek „Gostyń Gajówka”). Tym samym pod względem formalnym zakończył się proces integracji przyjętych wówczas terenów. Ponadto w nowym planie zawarto teren „Starej Piły”, który wcześniej nie był ujęty żadnym planem zagospodarowania.
Stary i nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:
MPZP jest aktem prawa miejscowego, czyli dokumentem obowiązującym na terenie danej gminy. Zawarte w nim postanowienia są wiążące dla każdego. Plan składa się z dwóch części: tekstowej, opisującej to co nie znalazło się na rysunku (np. informacje o dopuszczalnej wysokości budynków, wskaźnik zabudowy, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, czy zasady podziału nieruchomości) oraz części rysunkowej, zawierającej graficzne przedstawienie przeznaczenia nieruchomości.
Obecnie gmina prowadzi prace nad nowym planem zagospodarowania dla drugiej z miejscowości składowych – miejscowości Wyry. Jedną z zapowiadanych nowości w odniesieniu do tego planu jest ujęcie w nim również terenów leśnych między Gostynią i Żwakowem. Dzięki temu obszar całej gminy będzie objęty planami miejscowymi.
